Vlastné bývanie sa v mnohých krajinách Európskej únie stáva čoraz náročnejšie dostupným. Najnovšie údaje Eurostatu ukazujú, že ceny nehnuteľností za posledných desať rokov rástli v priemere rýchlejšie ako príjmy domácností. Otázka dostupnosti bývania je mimoriadne aktuálna aj na Slovensku, kde si mnohí ľudia pri kúpe bytu alebo domu musia pomáhať hypotekárnym úverom.
Ceny bývania predbehli rast príjmov
Podľa údajov, ktoré Eurostat zverejnil 9. novembra 2026, sa pomer cien nehnuteľností k príjmom domácností v Európskej únii medzi rokmi 2015 a 2025 zvýšil o 6,8 %.
To znamená, že ceny bývania počas sledovaného desaťročia rástli rýchlejšie ako príjmy obyvateľov.
Situácia však nebola vo všetkých členských štátoch rovnaká. V 17 krajinách Európskej únie sa tento ukazovateľ zvýšil, zatiaľ čo v ďalších desiatich krajinách zaznamenal pokles.
Najvýraznejšie zhoršenie pomeru cien bývania k príjmom zaznamenalo Portugalsko, kde ukazovateľ vzrástol až o 60,8 %. Nasledovalo Holandsko s rastom o 34,3 %, Maďarsko s 26,5 %, Česko s 25,8 % a Španielsko s 24,5 %.
Naopak, najvýraznejší pokles zaznamenalo Rumunsko, a to o 42,8 %. Vo Fínsku sa ukazovateľ znížil o 25,2 % a v Bulharsku o 16,2 %.
Ako je na tom Slovensko?
Otázka dostupnosti vlastného bývania sa bezprostredne dotýka aj slovenských domácností. Pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti totiž nestačí sledovať iba jej predajnú cenu. Rovnako dôležité je, ako sa táto cena vyvíja v porovnaní s príjmami obyvateľov.
Eurostat pri hodnotení používa ukazovateľ, ktorý porovnáva vývoj cien nehnuteľností s vývojom príjmov domácností na obyvateľa.
Ak ceny bytov a domov rastú rýchlejšie ako príjmy, ukazovateľ sa zvyšuje. Ak príjmy rastú rýchlejšie, hodnota ukazovateľa klesá.
Pre Slovensko je preto dôležité nielen to, koľko stojí priemerný byt, ale predovšetkým to, či rast miezd a príjmov dokáže držať krok so zdražovaním bývania.
Z poskytnutého prehľadu Eurostatu však nevyplýva konkrétna percentuálna zmena tohto ukazovateľa pre Slovensko. Bez podrobnej národnej hodnoty preto nemožno spoľahlivo určiť, o koľko sa dostupnosť bývania na Slovensku podľa tejto metodiky za desaťročie zmenila.
Problémom nie je iba cena bytu, ale aj hypotéka
Pri hodnotení dostupnosti bývania treba podľa Eurostatu zohľadňovať viacero faktorov.
Jedným z nich je počet rokov príjmu, ktoré domácnosť potrebuje na kúpu nehnuteľnosti. Ďalším sú náklady na financovanie bývania prostredníctvom hypotekárneho úveru.
Pre slovenské domácnosti to znamená, že aj v prípade pomalšieho rastu cien nehnuteľností môže byť kúpa vlastného bytu finančne náročná, ak sú splátky hypotéky vzhľadom na príjem príliš vysoké.
Dôležitú úlohu zohrávajú aj pravidelné výdavky spojené s bývaním, napríklad energie, služby a údržba nehnuteľnosti.
Európsky trh s bývaním zažil dva výrazné vrcholy
Eurostat sledoval aj štandardizovaný pomer cien nehnuteľností k príjmom domácností, ktorý porovnáva aktuálny stav s dlhodobým priemerom od roku 2000.
Z údajov vyplývajú dva výrazné vrcholy.
Prvý nastal v roku 2007, teda pred svetovou finančnou krízou, keď bol ukazovateľ o 7,9 % nad dlhodobým priemerom.
Druhý vrchol prišiel v roku 2022, keď hodnota dosiahla 7,4 % nad priemerom.
Po roku 2022 sa situácia na európskej úrovni postupne zmiernila. V rokoch 2023 a 2024 ukazovateľ klesal, no v roku 2025 sa opäť dostal mierne nad dlhodobý priemer, konkrétne o 0,03 %.
Dostupné bývanie zostáva dôležitou otázkou
Údaje Eurostatu ukazujú, že dostupnosť vlastného bývania nemožno posudzovať iba podľa toho, či ceny bytov rastú alebo klesajú.
Rozhodujúci je vzťah medzi cenami nehnuteľností, príjmami domácností a nákladmi na financovanie kúpy.
Pre Slovensko je táto téma dôležitá najmä z pohľadu mladých ľudí, rodín plánujúcich kúpu prvého bývania či domácností, ktoré musia splácať hypotekárne úvery.
Zároveň platí, že vývoj v jednotlivých európskych krajinách sa výrazne odlišuje. Samotný percentuálny rast pomeru cien k príjmom preto ešte nehovorí, v ktorej krajine sú nehnuteľnosti v absolútnom vyjadrení najdrahšie alebo najmenej dostupné.
Dostupnosť bývania tak zostáva jednou z dôležitých ekonomických a sociálnych otázok, ktoré budú ovplyvňovať rozhodovanie slovenských domácností aj v nasledujúcich rokoch.
Zdroj: Eurostat, 9. november 2026 – Are EU house prices outpacing income?, dataset tipsho60.
https://ec.europa.eu/eurostat/en/web/products-eurostat-news/w/ddn-20261109-1
